何を隠そう私も家を探している真っ最中。転勤はないものの、なかなか踏み出せなかったマイホームの購入。今日は新築物件の購入を考える際に最も重要なお金の話をします。物件探しをし始めると本当にこんな高額な家を買えるのか？という疑問が湧いてきます。
正直、いくら貯金をしていても、実際に家を買うとなるとどの程度お金が必要なのかわからないというのが本音だと思います。私もその一人でした。
- 今の給料で実際どのくらいの価格の家が買えるのか
- 不動産屋さん選びの基準は？
- ローンは本当におりるのか
- そもそも新築が良いのか、中古物件で手を加える方がお得なのか・・などなど
不安な点は山ほどある反面、
- やっぱり間取りは3KDK以上
- 駅近に越したことはないでしょ！
- ビングは18畳以上欲しい
- 庭が欲しい
- 利便性と治安の両方欲しい
こんな感じで欲もどんどん湧いてきます。
それもそのはず。人生最大の買い物と言っても良い「家を買う」という一大イベント。できるだけ妥協したくないですし、価格はできるだけ安くおさめたいというのが本音。私たちの家族もまさにそのような状態で、いわば地に足が付いていない中でイメージだけを膨らましていました。
①まず不動産屋へ行かなければ何も始まらない
広告を見ていても、住みたい街の情報を収集していても、自分の年収とローンのイメージをしていても、それはあくまで情報の一部。手元で集められる情報は限られているので、まず不動産仲介業者の店舗へ行くことをおすすめします。
不動産屋へ行くこと
これがまずやるべきことです。
きっかけはなんでもOK！広告で気になる物件があって、その仲介業者を訪ねるのもよし。理由はなんでもいいんです。ちなみに私達家族は何度かきになる物件広告があり、掲載元の不動産屋をあたりましたが、なかなか本腰を入れられず、ようやく5月上旬に3件目の不動産屋さんへ行き、来年の3月までに住みたい！という条件を不動産屋さんへ突きつけました。笑
②不動産屋さんへ行ってまずやるべきことは？
探している物件の希望や条件を伝えることも重要です。しかし、最も重要なことは、
自分たちの収入で買える家の値段を教えてもらうこと。
この2年間で2件の不動産屋さんを回りましたが、まずお金の話をされたのはこの3件目の不動産屋さんが初めてでした。結果的に、先に訪れた不動産屋とは、家探しを継続することがなく、家探しを挫折する結果となっていましたが、この3件目の不動産屋さんとは割と本気（マジ）。
結果的に、家探しをする上で、地に足が着いた考え方をするための知識を吹き込んでくれました。
当たりです！（今のところ）
不動産屋さんの営業マンと家探しをしている皆さんの相性にもよるので、一概には言えません。もちろん、不動産屋の営業マンとしては、少しでも高い物件を早く契約してもらいたいので、グイグイ営業をかけてくる方もいると思いますが、気になる物件を題材に、まずはお金の話を持ちかけてみてください。
仲介業者にローンシミュレーションを提示してもらう
気になる物件がある場合、その物件を変えるかどうかが最も気になるところ。この状態でローンの審査を受けるのは非常にリスクが高い。そこで、不動産屋さんにお願いして、ローンシミュレーションをしてもらいましょう。
大手の新築物件紹介サイトなどで、ローンシミュレーションができる場合が多数あります。しかし、土地代と上物代を足し、それらを借入額として金利を掛け合わせて返済年数だけで割った非常にシンプルなもの。ネット上で「これくらいなら払えるだろう！」という試算には、諸経費が含まれていないのです。実際に購入する段階で「え？こんなに諸費用がかかるの？」と予想外の金額が加算され、予定よりもローンの支払いが多くなってしまったり、物件を諦めてしまう必要がありう場合もあるようです。
実際にシミュレーションしてもらった結果があるので、それを題材に話していきます。
私たちが気になっていた物件の価格は物件価格3,698万円。
土地代が2,300万円＋上物代1,390万円です。
仮にこの物件を頭金なしで購入する場合、この3,698万円が支払う金額というわけではありません。その他に次のような諸費用がかかってきます。
諸費用
- 登記費用：約55万円
- 火災保険：約20万円/10年間
- 金融機関費用：約8万円
- 仲介手数料：約128万円（物件価格の3%＋6万円）
- 融資斡旋費用：約10.8万円
- 印紙税：2万円
- 購入年度の固定資産税等：約8万円
- 管理費等：0円（一戸建てのため）
- リフォーム費用：0円（新築のため）
- 表示登記：10.8万円
- 新築確認申請費用：54万円
- 諸費用合計：297万円
つまり3,698万円+297万円＝3,995万円
さらに手数料が加算され、約4080万円の借り入れが必要になります。
ローンシミュレーションは諸費用を含めた値段でおこなってもらう
この金額を全てローンとして借り入れた場合のシニュレーションは以下のとおり。
ボーナス払いはナシで計算した結果がこれになります。
| 借入額と返済年数 | 返済金利 | |
| 想定金利 | 0.575% | 0.775% |
|
35年ローン 4080万円の借り入れ |
月々の返済額① ¥107,268 |
月々の返済額② ¥110,943 |
|
40年ローン 4080万円の借り入れ |
月々の返済額③ ¥95,169 |
月々の返済額④ ¥98,881 |
ちなみに・・・
もし、諸費用300万円を含めなかった場合、35年ローンで月々の返済額が10,000円近くも安くなります。そうなると、実際の金額との間に大きく乖離が生まれ、月々の家計を圧迫したり、最悪の場合には欲しかった物件が買えない！というようなことも起こってしまいます。
ローンはどれくらい下りるのか？
次に気になることは、ローンがどのくらい下りるのか？ということ。シミュレーションでは払えなくない月々の返済額。しかし、銀行からローンが下りるとは限りません。子育て世代の何かとお金が必要な時期ですが、なるべくお金を借りて広い一軒家に住むべきか、できるだけ月々の返済額を抑えて、子供の習い事や、旅行などの趣味に使うべきか、悩みどころ。でも、何れにしてもローンの審査が通らなければ、どんな家にも住むことができません。
ここでは、不動産屋さんから情報を仕入れた銀行のローン審査に用いられる数式をご紹介します。
例えば、30歳の男性で定年が60歳の一般企業に勤め、年収が500万円だとしましょう。
その場合のローンの返済限度額は
500万円×30%÷12か月=12.5万円
これがこの男性の月々の返済限度額として計算されます。
※もちろんこの30%という割合は金融機関や情勢により変動する可能性はあります。
では12.5万円×12か月×35年＝5250万円が借りられるかといえばそうではありません。
勤務している企業の業績や、金融機関、その男性の借り入れ記録や資産運用状況により変動します。
具体的な例で言うと、現在毎月車のローンを払っている場合、その支払額がこの12.5万円から引かれます。
これで全てのケースが計算できるとは限りませんが、ローン審査でどのくらいの額の許可が下りるのか、という目安にしてみてください。ローン審査には必要書類も多く、準備も大変です。あらかじめどれくらいの新築物件であれば購入出来るのか、ある程度把握しておけるのであれば、それに越したことはありません。
最後に
家探しを始める場合、まず最初に不動産屋さんに行き、必要経費を全て含めた上でローンシミュレーションしてもらいましょう。その上で購入できるかどうか、また、自分たちが探すべき新築物件の値段帯を把握した上で物件探しを行いましょう。
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